サブリース問題研究会

不動産サブリース契約にも借地借家法の適用があることを前提に、具体的な同法の適用場面において、不動産サブリース契約の特殊性がどの程度考慮されるべきかという点にあると思われます。消費者契約において普遍的な考えである[契約弱者]の概念を入れて法的支援が可能かを提言します。

提言内容
不動産サブリース契約において、賃借人からの期間内特約条項が記載されている場合、同条項の合理的解釈、ないし信義則の問題として、不動産サブリース契約の「衡平」論が考慮されるべきと考えられる。

不動産サブリース契約における「衡平」とは、
1.賃貸人の「当初収入予測に対する信頼」
2.「当初収支予測に基づく多額の資本投下」をその議論の中心に位置付けるべきであると考える。
3.賃料相場の下落は原則として賃貸人が信頼した当初予測を損なわない限りで考慮されるにすぎ ない。賃貸人の当初収入予想に反するサブリース業者の早期撤退は、同条項にかかわらず衡平の見地に照らし否定すべき場合がありうると考えられる。

不動産サブリース契約を巡って多くのトラブル事例が発生していることをふまえれば、契約弱者たる賃貸人の保護規定を整備することは喫緊の課題である。
この場合、第一に、不動産サブリース契約の締結段階において、専門業者らが賃貸人となる者に対し、どのような説明義務を負うか、また適合性原則等のその他の規範に服するかが重要な論点である。
第二に、不動産サブリース契約締結後、契約の履行、解消段階において、どのような規律が適切かについて、検討していく必要がある。

消費者保護や不動産契約等に関する現行規制のもとでの適用可能性を検討するとともに、不動産サブリース契約における賃貸人保護規定の提案を行う。
1.賃貸住宅管理業者登録制度
2.消費者契約法
3.特定商取引法
4.借地借家法
5.ビジネス構築責任論

これらの保護規定を立法措置で講じると、以下のようになる。
(1)賃貸住宅管理主任者登録制度、サブリース業者のオーナーに対する営業保証金制度を含む義務的登録制度
(2)不実告知・重要事項の不告知、断片的判断提供の禁止と違反の場合の取消権付与
(3)事業収支計画と現実の収支が齟齬した場合の差額を損害と推定する規定の導入
(4)賃貸借契約書特約条項に契約の基盤となった「事業収支計画」を遵守する旨を記載
(5)サブリース業者からの家賃減額請求、契約更新時の新家賃取り決めにおいては融資金融 機関との三者協議とする
(6)サブリース業者からの期間内の契約解除は、融資金融機関との三者協議とする
(7)サブリース業者と一定の提携関係にある建築業者の連帯責任を求める
この提案の(4)、(5)、(6)は新規賃貸借契約、更新賃貸借契約において双方の合意で可能である。これらを契約書に盛り込むことによって、いまの無防備な賃貸人を守り、これから、あるべき「衡平」の見地に照らした賃貸人の保護する規定の一歩となると考える。

参考:
平成25年4月15日
日本不動産仲裁機構で取り組んでいました「サブリース問題」が衆議院予算委員会第一分科会で質疑されました。
分科会委員: 宮本岳志議員
参考人:日原政府参考人、松田政府参考人、森国務大臣
<衆議院インターネット審議中継>
宮本岳志議員(共産党)PM19:48〜
衆議院インターネット審議中継 ビデオライブラリ(外部リンク)
<議事録>
衆議院予算委員会第一分科会議事録(PDF:191KB)
サブリース問題研究会
副座長 高田吉孝 CFP(日本FP協会)・不動産コンサルティング技能士・宅地建物取引主任者
委員 江越卓真 中小企業診断士・宅地建物取引主任者・敷金診断士
日本不動産仲裁機構
調停人
http://jha-adr.org/mediator/
(順不同 : 平成25年7月22日現在)
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