よくあるお問合せ

＜組合運営上の相談＞

Ｑ. 役員の職務の引継ぎ
　『役員任期が終わり、新しい人にどのように職務を引き継げばよいのでしょうか。』
Ａ. 　文書に関しては、前役員から引き継いだ資料及びご自身が担当されていた時期に発生した資料をまとめ、検索性を高くした上で、新しい役員の方に引き継ぐ必要があります。
　その他、ご自身が役員をやってきた間に気になったこと、注意してきたことなどを具体的に新しい役員にお話しながら、文書からは見えない部分の引き継ぎを行うとよいでしょう。
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Ｑ. 役員に選任された際の留意点
　『新しく役員になりましたが、何に気をつければよいのかよくわかりません。』
Ａ. 　まず、年間でのスケジュールを確認し、どの時期にどういったことをしなければならないのか、そのための準備をいつ頃から始めなければならないのか、についてリスト等の作成をするとよいでしょう。
　その際、不明な点については、役員経験者に年間を通じての活動や注意点などを具体的に聞いたりするとよいでしょう。
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Ｑ. 役員の不正行為
　『理事長による管理費等の管理に疑問があります。』
Ａ. 　お金にまつわる話は、とかく様々な問題の原因になりやすいものです。定期的に行われる集会等において、お金の管理に関する内容を開示してもらうなど、一定期間ごとのチェックも必要に応じてしたほうがよいでしょう。他の役員等に働きかけることも場合によっては必要です。
　詳しくはお近くにお住いのマンション管理士等の専門家にご相談されるとよいと思います。
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Ｑ. 組合の人手不足
　『役員のなり手が少なく、困っているのですが、どうすればよいでしょうか。』
Ａ. 　居住者の高齢化の進行により、役員も高齢化が進むとともに、そもそも役員のなり手が少ないマンションも増えてきました。
　このような場合、「管理者管理方式」といって、専門家による管理組合の管理・運営の手法も注目されてきています。
　詳しくは私たち又はお近くにお住まいのマンション管理士等の専門家にご相談されるとよいと思います。
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＜修繕・施工に関する相談＞


Ｑ. 見積もり金額の適切性
　『私のマンションの修繕工事で、見積りが適切か判断したいのですが。』
Ａ. 　見積り書は一般の方にはその妥当性の判断が判断しづらいものです。見積りは「その業者の」見積りであるということを認識して、他の業者にも同様の様式で見積りをとったり（相見積もり）、第三者検査機関にご相談になったりするなど、見積りの客観的評価をするようにされるとよいと思います。
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Ｑ. 施工状況のチェック
　『私のマンションの修繕工事で、施工がきちんと行われたか心配です。』
Ａ. 　施工は、事前の設計仕様に従って適切になされたかどうかポイントになります。施工に不備があると、その後に大きな問題が生ずる可能性が高くなるからです。
　まずは、施工業者と工事監理業者とが別になっているか確認してみてください。その際、設計・工事監理の主体と施工の主体とが分かれている方式を「設計監理方式」といい、この方式は、厳格な施工のチェックが期待できる方式とされています。
　他方、設計・施工・工事監理を全て同一業者が行う方式を「責任施工方式」といい、この方式は、厳格な施工のチェックが期待できない方式とされ、信頼のおける業者でない限り、一般に注意が必要になります。
　その上で不安がありましたら、地元の建築業者さんや私たち第三者機関にご相談下さい。
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Ｑ. 施工会社の選定
　『理事長が独断で工事会社を選定し、施工させています。』
Ａ. 　通常、修繕工事の実施にあたっては、理事会の決議及び総会の決議が必要となります。こうした手続きを経ずに独断で工事会社の選定をし、施工をしているとなると、業者との不適切な関係を疑われる原因ともなり、その後の管理組合の運営に支障をきたす恐れがあります。そこで、理事会や総会等で早急に原因を究明・問題点を是正していくことが重要です。
　　詳しくはお近くにお住いのマンション管理士等の専門家にご相談されるとよいと思います。
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Ｑ. 修繕積立金の不足
　『修繕積立金の積立額が十分でなく、今後が心配です。』
Ａ. 　修繕積立金は、大規模修繕等の際に区分所有者が突然多額の金銭の負担を迫られることを避けるため、計画的に積み立てる金銭です。
　十分ではない原因として、修繕積立金の月額が低額であることが挙げられるような場合には、総会決議等で金額の値上げをするなど、抜本的解決を図る必要があります。
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Ｑ. 耐震診断について
　『地震のことを考え、建物診断・耐震診断を行った方がよいのでしょうか。』
Ａ. 　偽装マンションの問題を契機に、建物診断・耐震診断はクローズアップされてきています。悪質な場合には設計と施工・仕様が異なる場合もありますので、適切な業者・機関による建物診断・耐震診断を行う必要があります。私たちも診断業務を行っておりますので、ご希望の場合にはご連絡ください。
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＜居住者についての相談＞


Ｑ. 管理費の滞納
　『管理費等の滞納に関する問題を解決したいのですが、どうすればよいですか。』
Ａ. 　本来的には、管理費・修繕積立金の滞納が生じないよう、支払方法を振込ではなく自動振替にするなど、事前に防止策を立てることが重要です。
　しかし、いったん滞納が生じてしまった場合には、事態に早めに対応し、それ以上未収金を増やさないように努める必要があります。
　一般に滞納管理費等の督促は、電話、自宅訪問、督促状といった方法で行います。それぞれ、その後裁判になった場合ことも考え、日時や会話した内容などを記録しておくとよいでしょう。
　上記方法でも問題が改善されない場合には、債務及び支払義務に関する内容を記載した理事長名義の配達証明付き内容証明郵便を送り、最終的に法的手続きも辞さないとの旨を通知します。
　これでも問題が改善されない場合には、訴訟等の法的手続きを検討します。具体的には、通常訴訟のみならず、少額訴訟、支払督促の申立といった様々な方法です。
　なお、管理費等の請求権は、最高裁の判例により、民法所定の定期給付債権として、５年間の短期消滅時効にかかることとされました。ですから、時効が完成する前に中断手続きをとるなどの自衛策も忘れないように気をつける必要があります。
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Ｑ. ペットに関する問題
　『ペットに関するルールがなく、鳴き声や糞尿の被害で困っているのですが。』
Ａ. 　ペットに関する問題は、マンションにおいて非常に多く発生する問題の一つです。その多くの原因は、ペット飼育に関するルールがなかったり、整備が不十分であったりするところにあります。
　ペット問題の解決には、ペットが嫌いな方やペットにより被害を被っている方にどのように納得してもらうかがポイントになります。この点については、まずペットを飼育したい方々で委員会等の組織を構成し、ペット問題の苦情窓口等を設けるなど、ペット飼育を快しと思っていない方への配慮をすることが大切です。
　また、近年はペット飼育を可とするマンションが急速に普及しつつあります。そのようなマンションでは分譲当初よりペットに関する規定や設備が整備されていますので、そうしたマンションの規約等を参考に規定の整備をするのもよいと思います。
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Ｑ. 騒音に関する問題
　『近隣の部屋からの騒音で悩まされているのですが、何か解決策はありませんか。』
Ａ. 　騒音の問題は、基本的には当事者同士が話し合いで解決することが望ましいといえます。
　もっとも、騒音は一度気になると様々手を尽くしてもなかなか問題が解決せず、感情的になってしまうケースも多々あります。その意味で、第三者的立場の人を間に立たせ、仲介をしたほうがいいケースもあります。
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組合運営上の相談
Ｑ. 役員の職務の引継ぎ
Ｑ. 役員に選任された際の留意点
Ｑ. 役員の不正行為
Ｑ. 組合の人手不足
　
　
修繕・施工に関する相談
Ｑ. 見積もり金額の適切性
Ｑ. 施工状況のチェック
Ｑ. 施工会社の選定
Ｑ. 修繕積立金の不足
Ｑ. 耐震診断について
　
　
居住者についての相談
Ｑ. 管理費の滞納
Ｑ. ペットに関する問題
Ｑ. 騒音に関する問題